上海市高级人民法院《关于不服房屋拆迁裁决案件审理若干问题解答》

问题一：公房承租人死亡，尚未确定新的承租人时，哪些人可作为房屋拆迁裁决案件的原告？
答：公房承租人死亡，尚未明确新的承租人时，房屋拆迁裁决中作为被裁决的对象，具有原告资格。房屋拆迁裁决中未涉及的其他使用人或其他能够提供相应证据证明其符合《上海市房屋租赁条例》第四十一条之规定可以继续履行租赁合同的人，也可以作为原告起诉。
问题二：公房承租人、公房使用人中有一人或多人提起不服房屋拆迁裁决行政诉讼，未起诉的其他人是否应当作为第三人参加诉讼？
答：根据《上海市房屋租赁条例》及《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（下称《细则》）的规定，公房承租人与公房同住人在公房居住及房屋拆迁安置补偿款的分配上享有同等的权利义务，因此，从严格意义上说，一方起诉时，另一方应作为第三人参加诉讼。但由于在行政诉讼中确认和判断公房同住人较为困难，从有利于解决拆迁争议考虑，对于作为房屋拆迁裁决对象的公房承租人，因其与拆迁裁决存在直接权利义务关系，故在公房使用人起诉时，公房承租人应作为第三人参加诉讼；而公房承租人起诉的，其他使用人除自己申请参加诉讼外，一般不通知其作为第三人参加诉讼。
问题三：房屋所有人或公房承租人选择货币化安置并与拆迁人达成协议，房屋使用人或同住人起诉要求房地局作出房屋拆迁裁决的，如何处理？
答：根据《细则》第二十四条的规定，拆迁人与被拆迁人或者公房承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决。即只有在拆迁双方达不成协议的情况下，房地局才能够根据当事人的申请作出裁决。已经达成拆迁协议的，房地局不能再作裁决。
拆迁人与私房所有人签订货币化安置协议后，被拆房屋的其他使用人要求房地局裁决的，因其和拆迁人之间没有直接的拆迁安置补偿权利义务关系，其起诉要求房地局履行对自己与拆迁人的拆迁安置补偿纠纷裁决法定职责的，应驳回诉讼请求。
拆迁人与部分共有产人签订拆迁安置协议后，其他共有产人要求房地局裁决的，因房地局无权否定拆迁安置补偿协议效力，协议有效情况下，其再作裁决亦无法律依据，故应当判决驳回其他共有产人要求房地局裁决的诉讼请求。其他共有产人与拆迁人及部分共有产人之间的拆迁补偿安置纠纷，应通过民事诉讼途径解决。
拆迁人与公房承租人签订货币化安置协议后，其他同住人因拆迁而产生的安置款分割争议，可通过民事途径解决。
出租私房或公房为协商议定租金标准，产权人或公房承租人与拆迁人签订了补偿安置协议，承租人因未获补偿而要求房地局裁决的，因其与拆迁人之间没有直接的安置补偿权利义务关系，其起诉要求房地局裁决的，应当驳回其诉讼请求。其与出租人之间的房屋租赁合同纠纷，应当通过民事诉讼途径解决。
问题四：在拆迁期限内，拆迁双方尚未达成安置补偿协议，房屋即被拆除，当事人起诉要求房地局裁决的，如何处理？
答：在房屋拆迁许可期限内，拆迁当事人未达成安置补偿协议，房屋被拆除，被拆迁人申请房地局作出拆迁裁决，房地局以《建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第八条第（四）项规定的房屋已经灭失的情形为理由，不作出拆迁裁决的，人民法院应当判决其履行法定职责。
房地局在拆迁期限内作出拆迁裁决，所涉房屋因执行裁决被拆除后，裁决又被法院判决撤销，当事人申请房地局履行作出拆迁裁决法定职责的，法院仍可判决房地局作出拆迁裁决。
问题五：审理房屋拆迁裁决案件，如何把握合法性审查的主要内容？
答：房屋拆迁裁决是房地局在拆迁双方就房屋拆迁安置补偿达不成一致意见时，经当事人申请，作出的关于拆迁补偿安置等内容的行政裁决。法院在审理中，应审查申请人申请裁决是否符合法定条件，即裁决申请人应当是拆迁双方，这里要注意的是拆迁实施单位不能作为拆迁人申请裁决；拆迁双方在裁决前经过协商且协商不成；裁决内容的审查应包括被裁决主体的认定无误，被拆除房屋属拆迁许可范围，被拆除房屋的建筑面积认定无误、被拆房屋的估价款及安置补偿方式、搬迁期限及不予搬迁的法律后果等符合法律规定；同时应审查裁决作出的程序是否符合法规、规章及规范性文件规定；适用法律是否准确以及是否具有行政职权。
问题六：审理中涉及被拆迁房屋的评估报告有争议的，如何处理？
答：诉讼中，拆迁当事人对房地局采纳的评估报告提出异议，经审查能够证明评估部门或者评估人不具有评估资质、评估报告明显依据不足，或者拆迁过程中，未给当事人依法选择评估机构等权利的，应当以被诉具体行政行为主要证据不足为由判决撤销被诉房屋拆迁裁决。
有证据证明房屋拆迁裁决作出前，拆迁人对被拆房屋所有人或承租人未送达房地产市场评估报告，或者在裁决过程中，当事人对评估报告提出异议，裁决机关未依照《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》，委托专家委员会进行鉴定，影响被拆迁人和房屋承租人申请重新评估的权利，当事人有异议的，可以申请鉴定（鉴定期间，案件中止审理）。鉴定结论为评估不合法、不规范及不合理的，应当判决撤销被诉房屋拆迁裁决。
对于安置房屋的评估报告无法向被拆迁人及房屋承租人直接送达的，拆迁人应当以公示或其他方式告知被拆迁方。诉讼中，如果当事人提出未告知用以裁决的安置房源的评估报告的，应当允许当事人申请鉴定。鉴定结论认为评估报告明显不当的，应当判决撤销被诉房屋拆迁裁决。
问题七：应当如何理解房屋拆迁裁决安置的房屋产权清晰，无权利负担？
答：按照《细则》第十二条之规定，拆迁人申请拆迁许可时，所提供的安置用房必须产权清晰、无权利负担。对此应当理解为安置房屋的产权属拆迁人或者拆迁实施单位，且不存在抵押等情况。如果在诉讼中，拆迁人不能提供相应证据证明安置房屋产权符合法律规定情形的，应当判决撤销被诉房屋拆迁裁决或确认违法。
问题八：诉讼中当事人对房地局裁决过程中是否经过调解程序提出异议，应当如何处理？
答：房屋拆迁当事人对房地局裁决过程中是否经过调解程序有异议的，应由被告举证。如被告举证能够证明已组织过双方进行调解或者能够证明已经送达谈话通知，只是由于被拆迁人拒绝参加的，应当认定裁决已经过调解程序。
问题九：被诉房屋拆迁裁决涉及私房产权人、公房承租人与注册在被拆房屋内的营业执照持有人不一致时，应当如何处理？
答：在拆除非居住用房涉及产权人、承租人与营业执照持有人不一致时，对于非居住房屋的补偿安置按《细则》第四十四条处理。对于拆除非居住用房发生的设备搬迁和安装费用及对拆迁造成的停产停业的补偿费用，应归营业执照持有人或设备的实际所有人所有。对于房屋所有人或公房承租人与注册在该房屋内经营执照持有人不一致情况下，拆迁裁决未明确所涉费用及归属，致使产权人、承租人与营业执照持有人无法分割相应款项的，应当判决撤销被诉房屋拆迁裁决。
问题十：房屋承租人在拆迁裁决作出前死亡，当事人对裁决确定的主体有异议的，如何处理？
答：根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二款规定，公房承租人死亡的，应当由同住人协商一致或出租人指定重新确定承租人。公房承租人在裁决作出前死亡的，房地局未根据同住人的协商一致，或未依出租人对能够继续履行租赁合同人的认可，确定被裁决人，且被裁决主体的确定明显不当的，应以被裁决主体不适格为由，判决撤销被诉房屋拆迁裁决。
问题十一：房地局作出房屋拆迁裁决时，私房所有人已经死亡的，应如何处理？
答：房屋拆迁裁决涉及的私房所有人死亡，有证据证明继承人明确，房地局仍仅认定部分继承人而作出房屋拆迁裁决，侵犯其他继承人合法权益的，应当判决撤销被诉房屋拆迁裁决。
继承人无法查清情况下，被诉房屋拆迁裁决明确被拆房屋系共有产且列举部分共有人，并有概况性表述的，予以认可。
问题十二：房屋拆迁裁决案件审理中，发现拆迁当事人在房屋拆迁裁决作出后又达成安置补偿协议的，如何处理？
答：房屋拆迁裁决是在当事人不能达成一致意见时，房地局为保证房屋拆迁顺利进行，因一方当事人申请而作出的行政处理。而民事主体之间，对自己的民事权益依法享有处分权，拆迁双方在裁决后再就安置补偿达成一致意见，是双方对其民事权利的再处分，不违反民事意思自治原则，且法律亦无禁止性规定。因此，如果房屋拆迁裁决作出以后，拆迁当事人又达成拆迁安置补偿协议，再向法院起诉要求撤销原房屋拆迁裁决的，应当判决驳回原告诉讼请求。
问题十三：拆迁双方在房屋拆迁裁决作出后又达成拆迁安置补偿协议的，当事人能否以所达成的安置补偿协议未履行为由，申请执行原房屋拆迁裁决？
答：房屋拆迁裁决作出后，当事人再达成安置补偿协议的，是双方对其民事权利的再处分，这种处分以对原裁决确定的权利义务不再履行为协议基础。故当事人再以后来达成的协议未履行为由，申请执行裁决的，不予支持。
问题十四：拆迁人申请拆迁许可时提交的拆迁方案优于法律规定，该方案未在被诉裁决中体现的，如何处理？
答：对于房地局作出拆迁裁决时，未考虑拆迁人向房地局申请颁发拆迁许可证提供的优于法律规定的拆迁方案，致使裁决的安置方案明显劣于拆迁方案的，可以裁决滥用职权为由认定被诉房屋裁决违法而判决撤销。
问题十五：房屋拆迁裁决作出后，据以安置的房屋已被拆迁人处分的，应当如何处理？
答：拆迁人在房地局作出房屋拆迁裁决后，又将裁决明确的安置房屋处分，虽经审查被诉房屋拆迁裁决合法，但因安置房屋被处分致使裁决无法履行，而难以维持的，应判决撤销被诉房屋拆迁裁决。在阐述判决理由时，应明确裁决合法，系因无法履行而撤销，在判决撤销的同时，明确判决被告重新作出拆迁裁决。并可向被告发出司法建议，明确重新裁决的安置方案结合房地产市场因素，不低于原裁决的安置补偿标准，及对拆迁人的处分行为予以监督。

来源：上海拆迁律师www.钟涛律师