上海房地产律师钟涛 24小时咨询电话 15800502572

收藏该页面

拆迁安置房，上海称为配套商品房。关于配套商品房5年内不能转让的规定见诸上海市人民政府批转市房地资源局制订的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》（以下简称“办法”）。该办法第二十八条规定：“配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。配套房、中低价房在取得房地产权证后5年内确需转让的，房屋所有权人应当向市房地资源局或者区县房地管理部门提出申请，由市房地资源局或者区县房地管理部门按照规定价格回购。配套房、中低价房在取得房地产权证满5年后转让的，应当按照届时同地段普通商品住宅与配套房或者中低价房差价的一定比例，向政府交纳收益。具体比例，由市政府另行规定。”那么，配套商品房也即拆迁安置房自取得产权证后5年内果真不能转让出售吗？

虽然上海市人民政府批转了市房地资源局制订的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第二十八条规定，拆迁安置房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租，但其本质仍是市房地资源局的管理性文件；批转之意，乃让更大范围的单位、个人知道，并无提高其效力作用。且市房地资源局是政府的一个职能部门，无制定地方性法规、规章的权限。更因为地方性法规、政府规章不能作为认定合同效力的依据。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政规章为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，即便上海市地方性法规、行政规章规定拆迁安置房5年内不得买卖，最多具有行政管理意义，但上海市地方性法规、行政规章并无相同或类似规定。违反《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第二十八条规定、拆迁安置房5年内不得买卖的理由不成立。

本律师认为，动迁安置房的买卖需要通过合理的合同与操作的安排，约定较高的违约成本，以最小的法律风险保障购房人的利益。