拆迁法修改草案-双方达成协议才能拆迁即将成为现实-上海拆迁律师

　搁置了大半年的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》有了新进展。

　　上午，记者从参与起草《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》的专家处获悉，新拆迁条例已形成草案初稿。

　　北京大学法学院学者沈岿向本报记者表示，目前，相关部门正在酝酿立法解决集体土地征收和补偿中存在的问题，补偿过低、补偿不公、暴力强拆，失地农民生活保障等一系列问题有望解决。《征收与拆迁补偿条例》如果颁布实施，《城市房屋拆迁管理条例》肯定将废除。

　　“新草案”不能被地方利益绑架

　　2009年12月7日，北京大学法学院沈岿等五位学者一纸《关于对〈城市房屋拆迁管理条例〉进行审查的建议》递到全国人大常委会。

　　建议指出《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)涉嫌违宪，其内容与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触，建议全国人大常委会对此进行修改，此举激起了广泛的社会关注。

　　随后，国务院法制办已经明确要制定一部新的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》，之后草案很快形成并向社会广泛征求意见。

　　此前又有消息称，新的拆迁条例很可能胎死腹中，沈岿接受本报记者采访时对此消息进行了否认，他同时表示，有关部门正在积极推进这项工作，并拟将与修改《土地法》同步进行。

　　今天上午，参与起草新拆迁条例的北京大学教授王锡锌告诉记者，目前，草案(新拆迁条例)的修改方案已有了初步的思路，草案中的“被拆迁人”将用“被征收人”代替。

　　“目前重要的是搞清楚哪些利益双方在影响拆迁条例的进程，重大制度的变革总不能因为一些地方利益、部门利益而受到影响，不能受到地方利益的绑架。”他说。

　　沈岿表示，《征收与拆迁补偿条例》如果颁布实施，《城市房屋拆迁管理条例》肯定将废除。

　　新条例核心关注

　　双方未达成协议“不得强拆”

　　公民土地发生“被征收”时，原则上补偿的标准应以“被征收人”所在地的房屋市场价为准，政府必须通过正常的程序，被征收人同意并补偿合理的基础上，再进行拆迁，不得强拆。

　　商业性开发，开发商必须取得当事人的同意，当事人对补偿条件认可后，才能进行拆迁。如果双方没有达成协议，开发商不得以任何理由进行强拆。

　　政府应剥离“绝对商业利益”

　　在土地征收过程中，将公共利益与绝对商业利益彻底分开后，可以将利益关系明确化，这样在商业拆迁过程当中，政府才可以真正地作为一个中间裁判的角色，对拆迁人和被拆迁人之间的利益关系进行评判，就不至于像现在这样的制度，政府和开发商是搅在一块的。

　　这样一种改变，至少能够减少暴力拆迁的发生。而政府只有出于公共利益(国防、交通、公立医院、学校等事业)的需要才有权征收公民的房屋，并给予补偿。

　　危旧房改造须九成以上业主同意

　　新条例明确政府征收程序。地块是否要征收，政府必须进行两次公告；房屋征收前应组织部门认证；危旧房改造必须达到90%以上同意，征求意见稿对“90%”的规定是以前没有的。

　　以前征地只要有20%—30%的业主同意就可以强迁，新条例规定则不可以；操作方面公开透明，有法可依；对各方的意见是否采纳全部要公布。

　　补偿标准按“市场价”

　　细化“市场评估”、“货币补偿的金额”。根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。也可以包括对于地段、周边配套成熟度等方面进行补偿。

　　另外，征收以前要做“尽职调查”。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查人员和被征收人应当对调查结果予以确认。调查结果应当向全体被征收人公布。

　　明确争议解决机构

　　需要明确的是，被征收人与政府之间就征收是否为了公共利益需要以及征收的补偿是否合理产生争议后，应该由哪个权威机构裁判较为合适。

　　新条例明确提出，责任主体明晰，防止推诿责任。野蛮强迁要被追究责任。存在争议的，被征收人可依法向人民法院提起行政诉讼。本

日前，国务院法制办在京召开备受关注的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案(下称《征收与拆迁补偿条例》)专家研讨座谈会。

　　会上众位专家就公共利益如何界定、征收的程序、补偿的标准、争端解决机制、强制拆迁的形式和程序、在非公共利益的情况下采用怎样的规范等6方面问题进行了深入讨论。

　　国务院法制办副主任郜风涛在会后确认，在《征收与拆迁补偿条例》正式颁布实施之后，公众与学界诟病多时的《城市房屋拆迁管理条例》将同时废除。

　　应邀参加研讨会的北大公众参与研究与支持中心主任、北大宪法行政法研究中心副主任王锡锌透露，目前修改方案已形成草案初稿，整个拆迁的思路将发生“根本性变化”。其中，体现草案进步之一就是去掉了“被拆迁人”这一概念，以“被征收人”取代。针对公众所关心的暴力拆迁问题，专家们提出了具体建议。

　　■ 专家建议

　　1 先补偿屋主后拆迁

　　政府为公共利益进行的拆迁，必须通过正常的程序，即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上，才能进行房屋的拆迁。而商业性开发，也必须由开发商与屋主先进行谈判，在达成协议后才能进行拆迁。如果谈不拢，屋主完全可以拒绝让出房屋。只有这样的条款写入法律，才能保护被拆迁人的权益。

　　2 公共和商业利益分开

　　在土地征收过程中，将公共利益与商业利益彻底分开后，可以将利益关系明确化，这样在商业拆迁过程当中，政府才可以真正地作为一个中间裁判的角色对于拆迁人和被拆迁人之间的利益关系进行评判，就不至于像现在这样的制度，政府和开发商是搅在一块的。这样一种改变，至少能够减少暴力拆迁的发生。而政府只有出于公共利益(国防、交通、公立医院、学校等事业)的需要才有权征收公民的房屋，并给予补偿。

　　3 确定争议解决机制

　　原则上补偿的标准应该确定为房屋的市场评估价，只有这样才能保证公民的房屋因公共利益需要被征收能够得到应有的补偿；需要明确的是，被征收人与政府之间就征收是否为了公共利益需要以及征收的补偿是否合理产生争议后，应该由哪个权威机构居间裁判较为合适。

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