非居住房屋拆迁补偿款如何分配，同住人份额如何确定，是否全部都归承租人？-上海拆迁律师钟涛
上海市静安区人民法院民事判决书
(2010)静民三(民)初字第3l号
原告王某某，男，1956年7月13日生，汉族，户籍地在上海市静安区吴江路114号。
原告王某某之妻，女，1957年6月28日生，汉族，户籍地在上海市静安区吴江路114号。
原告王某某之子，男，1984年4月14日生，汉族，户籍地在上海市静安区吴江路114号。
以上原告委托代理人钟涛、吉建明，上海普若律师事务所律师。
被告马某某，男，1932年11月17日生，回族，户籍地上海市静安区吴江路114号。
委托代理人马均，女，1968年2月23日出生，回族，住上海市凤阳路558弄27号1301室。
被告马某某，女，1969年4月3日生， 回族，户籍地在上海市静安区吴江路114号。
被告吴某某，男，1968年10月9日生，汉族，户籍地在上海市静安区吴江路114号。
以上三被告委托代理人韦剑，上海孙仁荣律师事务所律。
原告王某某、王某某之妻、王某某之子诉被告马某某、马某某、吴某某所有权纠纷一案，本院于2010年1月11日受理后，依法组成合议庭。本院于2010年6月10日、7月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟涛、吉建明，被告委托代理人马均、韦剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ·
三原告诉称，原告王某某与王某某之妻是夫妻关系，王某某之子是其子。原告王某某之妻的阿姨是郑福珍，被告马某某是郑福珍的丈夫，即原告王某某之妻的姨父。1996年9月原告王某某作为人才引
进，一家3口由宁夏迁到上海。本市吴江路114号房屋原承租人是被告马某某，按照当时单位政策本来可以分配房子给原告一家。但被告马某某一家要移民国外，愿意把此房屋交给
原告一家承租居住，于是原告安家落户在吴江路114号。几天后，即1996午9月底，被告马某某及妻子郑福珍前往澳洲定居，户口由吴江路114号迁出并注销，原告王某某之妻作为实际承租人使用并登记为吴江路114号的户主。此时户籍登记簿里只有原告一家三口，因种种原因，一直未办理承租人更换手续。此后房屋一直由原告一家三口实际居住并使用。
1999年底静安区政府为使吴江路小吃街形成规模，发布文件动员临街的住户以自营或转租等形式开店。2001年此房由静安区房管局批准由居住用房改为非居住用房，并登记备
案(一直到2009年原告才得知此房屋居转非)。从2001年一直到2008年都是由原告负责收取吴江路114号的营业房租(收取之后又全部转账给被告)。2007午9月15日，上海市静安区房屋土地管理局发布《大中里二期北块房屋拆迁公告》。此后在上海创家房屋拆迁有限公司发布的“静安区46号街坊和40号街坊大中里北地块被拆迁户情况表”中马某某、王某某、
王某某之妻、王某某之子一共四人作为应安置人口列在其中。得知房屋要拆迁，被告马某某于2009年1月将户口由澳洲回迁到吴江路114号，在没有通知原告的情况下擅自改为户主。随后，又将其女婿吴某某的户口迁入该处。
根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第54条第2款规定： “拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋因归房屋承租人及其同住人共有。”原告认为，在被告一家定居国外之后，位于吴江路114号的房屋的实际承租人应当是原告，拆迁款以及安置房屋依法应当由承租人、同住人共同所有。现被告签订拆迁协议，领取赔偿款项拒不支付给原告。
为维护原告的合法权益，请求判令被告返还动迁款人民币8，725，ooo：~。
三被告辩称，本案动迁的是公有非居住房屋，根据上海市政策，拆迁补偿款应该归房屋承租人。三原告非系争房屋承租人，因此三原告要求均分全部补偿款缺乏依据。动迁时
原告在系争房屋中是空挂户口，只能获得拆迁人头费，无权主张分割其他补偿款。原告与被告马某某就拆迁补偿款的分割已协商且履行完毕。请求法庭驳回三原告诉讼请求。
经审理查明，原告王某某与王某某之妻是夫妻关系，王某某之子是王某某与王某某之妻之子。郑福珍与原告王某某之妻母亲系姐妹，被告马某某与郑福珍系夫妻关系，马某某是被告马某某与郑福珍之女、马某某与吴某某系夫妻关系。吴江路114号底层前后厢房房屋承租人是被告马某某，原告一家三口户籍于1996年9月由宁夏银川市迁入本市吴江路114号。吴江路114号另有被告三人户籍。
2001年5月为响应静安区政府创建吴江路小吃街的号召，承租人马某某将吴江路114号房屋底层前后厢房出租给他人用于餐饮经营。经静安区房管部门批准吴江路114号房屋由居住用房改为非居住用房，原告王某某、王某某之妻，被告马某某、马某某均同意在外暂借房居住。2009年吴江路114号房屋被拆迁，被拆迁人与拆迁人冠丰(上海)房地产发展有限公司及拆迁实施单位上海创家房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)，约定了拆迁人对被拆迁人的补偿及补偿金额。拆迁补偿款总金额是17，300，000元，被拆迁人用补偿款购置房屋两套，分别是本市新丰路518弄6号3107室(价款2，070，281元)，本市聚丰园路95弄28号201室(价款l，068，878元)。安置人口为王某某、王某某之妻、王某某之子及马松
龄、马某某、吴某某。动迁补偿款中50，000元用于安置原告王某某，1，800，0002按核定人口6人每人300，0002。
又查，原告于1999年购买了本市天钥桥南路1199弄98号101室房屋一套。
再查，被告马某某领取拆迁补偿款后，将聚丰园路95弄28号201室安置原告，原告支付被告差价11万元。
审理中，被告认为聚丰园路95弄28号201室已由马某某用于安置原告，原告也支付了差价。双方对拆迁补偿款的分割已协商一致且履行完毕。原告则认为当时马某某对原告说拆迁款不够，原告不拿11万元就不签字，不可能拿到房子。故原告支付了11万元。
另在审理中，被告提供了物业公司证明，及证人证言，以证明原告1999年入住了天钥桥南路1199弄98号101室，及原告未在吴江路114号居住。原告对物业公司证明的真实性及关联性均不予认可；认为证人证言不能证明被告主张。
上述事实有当事人陈述及庭审中提供的证据证实。
本院认为，上海市吴江路114号底层前后厢房房屋承租人系被告马某某，本案原、被告共计六人作为拆迁协议的安置人口均系该住房的同住人，故原、被告六人对房屋动迁利益
均享有权利。吴江路114号底层厢房是非居住用房，通常情况非居住用房应不用于居住，故无同住人，拆迁权利应由承租人享有。但本案吴江路114号底层厢房原为居住用房，该房屋的同住人均享有居住使用权。在吴江路小吃街改造时，街面住户被要求住房改为营业用房用于餐饮经营。当时原、被告均表示愿意在外暂时借房居住以支持小吃街改造。但原告并未放弃对该住房享有的权利，且拆迁协议中也将原告作为安置对象，故原告可以作为该房屋拆迁安置人员得到拆迁安置。原告1999年购买的房屋并非福利性质的范围，故不能认定原告他处有房。虽然原告在获得安置房屋后曾经给予被告差价11万元，但不能因此视为原告放弃了对其他拆迁补偿款的权益。考虑到被告马某某年老体弱、承租人的身份，和房屋来源，及本案的具体情况，在分割拆迁补偿款时对被告马某某应予多分。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十八条之规定，判决如下：
一、本市聚丰园路95弄28号201室房屋产权归原告王某某、王某某之妻、王某某之子所有；
二、现在被告马某某处拆迁补偿款中人民币2，941，122元归原告王某某、王某某之妻、王某某之子所有(被告马某某于判决生效日起十日内履行付款义务)；现在被告马某某处拆迁补偿款中人民币2，600，000元归马某某、吴某某所有(被告马某某于判决生效日起十日内履行付款义务)；其余拆迁补偿款归被告马某某所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼保全费人民币5，000元，由原告王某某、王某某之妻、王某某之子负担人民币2，500元，被告马某某负担人民币1，250元，被告马某某、吴某某负担人民币1，250元。
本案受理费人民币62，088元， 由原告王某某、王某某之妻、王某某之子负担人民币30，328．98元，被告马某某负担人民币20，000元，被告马某某、吴某某负担人民币11，759．02元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于上海市第二中级人民法院。
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