企业承租的厂房遇到拆迁时获得多少补偿？

钟涛律师按，随着浦东新区加快发展，南汇地区，迪斯尼地区拆迁范围加大。这些地方不少土地早就用于企业营业，有些企业是自己建房，有些企业是承租村委会厂房，那么企业承租的厂房遇到拆迁时，到底该获得多少拆迁补偿，如何进行拆迁谈判，如果双方金额差距过大，该怎么办？

      钟涛律师认为，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（2011年10月19日上海市人民政府令第71号公布）第二十三条（征收补偿协议主体的确定）

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

     根据规定，拆迁协议谈判签字等等权利现在归房屋产权人所有，也就是说，如果你承租的企业厂房被拆迁，很可能动迁组不会找你谈判，会找房屋产权人谈判，签字等等，这样你就没有了主动权，但是也不是一点办法都没有，钟涛律师总结下来要从3个方便入手：

1、如果拆迁许可证是在租赁期间颁发的，那么承租人有权获得拆迁补偿，具体项目是企业停产停业损失，设备搬迁损失，装修损失，员工费用损失以及合同补偿损失等等项目。

2、如果原来租赁协议期届满，根据《合同法》第236条的规定，双方未对租赁关系提出异议，双方实际继续履行原合同，那么推定原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期租赁。但是在不定期租赁期限内，任何一方可行使《合同法》第232条的随时解除权，如果没有行使，并且拆迁许可证颁发在租赁期间内。对于承租人依法可以先确认租赁关系再追索动迁利益。

3、如果由于动迁金额大小双方谈不拢，可能面临拆迁，根据法律规定，拆迁人，政府不能采取断水、断电等手段来恐吓承租人，承租人可以聘请专业律师进行行政诉讼，依法获得补偿待遇，并且在获得补偿待遇之前，可以拒绝搬迁。